“两房”私有化面临“三难”

　　两房私有化这一问题的由来和各方利益牵涉，智堡此前有详细介绍：“两房”或成美国有史以来最大规模IPO？（5.21更新）。而上周联邦住房贷款管理局（FHFA）公布两房私有化需要2400亿美元资本金后，又引发了关于两房私有化难题的强烈讨论。

　　在两房私有化问题的核心，是三个相互纠缠也相互矛盾的目标：既要保留充足的资本金避免用纳税人的钱不断救助，又要提振盈利能力吸引私人资本参与，还要为美国人提供负担得起的住房贷款保障。

　　首先在住房市场动荡的时候保留充足资本金，就需要限制两房就购买新房贷。但没有两房担保，银行和贷款经纪就不愿放贷，压制了美国人的购房能力。

　　同时，随着约470万美国人延迟还房贷，造成的损失也会蔓延到两房自身盈利水平。此时提高资本金，反而进一步降低两房的盈利能力。如果两房资本化水平在1800亿的话，股本回报约为10%。如果提高到2400亿，股本回报仅剩8%。这对于私人投资者吸引力不大。

　　如果维持高资本同时提高盈利水平，那两房可能需要收取更高的担保费。但这传递到房贷市场又将提高美国人房贷成本，何况现在美联储的低利率向房贷市场的传导有些滞后。

　　FHFA已经意识到当前经济形势不宜推动私有化，预计推迟该计划三到四个月。如果经济恢复景气，两房提振盈利能力是可能的。但若保持两房的公众事业属性，为美国人买房创造便利，还要同时为私人资本盈利；这个矛盾是否会在下一轮经济景气中演变成新的危机？