美联储力挽狂澜 机构CMBS市场逐渐恢复

　　机构CMBS主要是指多户住宅地产 ――通常指有五个或以上出租单元的公寓楼或综合大楼――的证券化，这种类型的地产约为全美一半的租房家庭提供了住房。业主通常会借钱购买这些房产，并依靠租户支付的租金和相关费用来偿还抵押贷款。证券化是指贷款提供方将业主的抵押贷款出售给机构，而机构随后将抵押贷款打包再以证券出售。

　　这种证券化极大地促进了贷款的发放，随着多户住宅抵押贷款的增多，机构CMBS市场从2010年的约1300亿美元迅速增长至7500亿美元。

　　然而今年，疫情爆发使得机构CMBS市场况受到严重破坏，人们避险情绪的上升导致风险资产迅速抛售，市场流动性恶化：机构CMBS与掉期曲线利差大幅扩大，平均机构CMBS利差从2月中旬的约55个基点扩大至3月20日的约120个基点 （图1）。

　　利差的迅速扩大导致杠杆投资者需要平仓，更加恶化了流动性状况。同时，机构CMBS的新发行陷入停滞，多户住宅投资者难以获得信贷。

　　3月27日开始，纽约联储开始购买由机构完全担保的证券，重点关注房利美、房地美和吉利美这三个关键市场部门的基准证券类型。截至7月14日，虽然最近几周购买速度有所放缓，但该计划已在24次操作中购买了93亿美元的机构CMBS，占整个机构CMBS市场约1% （图2）。

　　美联储目前的机构CMBS控股，都集中在市场压力相对较大的领域：持有约70%的房利美DUS证券，20%的吉利美Project Loans及10%的房地美K-Series证券。

　　在启动CMBS购买之后，一系列指标表明自3月份以来机构CMBS的整体状况已显著改善，首先，机构CMBS的利差大幅收紧：平均利差从3月中旬的约120个基点收紧至7月中旬的约60个基点 （图3）。

　　最近发行债券的利差也表明，市场对CMBS证券的需求旺盛。 其次，以买卖价差衡量的市场流动性已大幅改善：房利美和房地美证券的买卖价差已回到2月份的水平。

　　最后，尽管今年以来房利美和房地美的发行量仍低于2019年同期，但是4月份恢复了机构CMBS的新发行，使多户住宅行业的信贷流得以恢复，机构CMBS的销售压力也已经大大减轻。