新冠疫情若使得美股再度进入熊市 房地产或成投资者的避风港

　　在2月至3月的熊市期间，住宅房地产价格逆势上涨。当然，这里指的是今年早些时候熊市期间的美国房屋平均价格，在此期间，标普500指数跌幅为34%。同期基准凯斯-席勒（Case-Shiller）美国国家房屋价格指数上涨1.0%。

　　美国国家房屋价格指数在熊市期间能够逆势上涨并不是偶然。早在20世纪50年代中期，美国除先前两个熊市以外的所有其他熊市中，该指数也都有所上涨。

　　住宅房地产停滞不前的一个期间是：大金融危机期间。从危机前的高点到随后的低点，凯斯-席勒指数下跌了27%。既然有如此多的投资者以高杠杆的方式买入房屋，那么在金融危机期间失去了一切也就不足为奇了。 由此产生的创伤使许多人不了解住宅房地产可以为他们的投资组合带来哪些益处。

　　数据不会说谎。从随附的图表中可以看到，“大金融危机”是过去七十年中凯斯-席勒指数过去12个月回报率唯一低于2%的时期。

　　席勒在大金融危机后曾表示，他认为，在股市熊市期间房地产的损失最好视为例外，而不是常规。他说，这在很大程度上是由特殊的事态发展引起的，这种事态发展将来不太可能再发生，例如“次级证券化，虚假创新以及（以及）骗子贷款。”

　　住宅房地产资产类别还具有其他一些吸引人的功能：

　　-与美股相关系数较低。自1953年以来，股票的月收益与住宅房地产的月收益之间的相关系数极低，为0.01。

　　-美国人渴望搬出城市到郊区和更多的农村地区。 新冠病毒疫情使这一愿望更加强烈。但是，正如席勒最近指出的那样，这一举动可能导致城市房价下跌。

　　-与债券不同，住宅房地产是抵御通货膨胀的良好长期避险工具。这是房地产的一个重要的功能，因为从历史上看，债券一直是对冲股票熊市时的首选资产类别。但是由于今天的利率如此之低，债券比美国历史上几乎其他任何时候都更容易受到通货膨胀率急剧上升的影响。这种通货膨胀的上升应该使住宅房地产受益。

　　这些住宅房地产的有利趋势绝对不会扩展到商业房地产。新冠病毒疫情造成的经济衰退反过来加速了在家工作的趋势，这对该领域来说是一场灾难。因此，请不要对住宅房地产的乐观情绪带入到商业房地产投资领域。

　　认识到住宅房地产可以成为良好的投资组合多元化是一回事，而确定如何获得资产类别的投资则是另一回事。那是因为单个房屋的价格涨跌无疑会大大偏离全国平均水平。例如，很可能在以后凯斯-席勒指数上升的时期内，某些特定房屋的价值仍将大幅下降。

　　想要克服这种风险，且又不是以资产类别直接投资于住宅房地产的唯一方法，就是购买以凯斯-席勒指数为基准的期货合约之一，该合约在CME进行交易。不过需要注意的是，这些合约的市场非常小。因此，它们的价格可能表现出很大的短期波动性。

　　尽管存在风险，但是需要注意的是，不要忽视住宅房地产是重要的投资组合多元化产品。 虽然接触另一种资产类别并非易事，但值得付出努力。