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历史名称是毁灭性的城市

发布时间:2019/12/24 新闻 浏览次数:669

 
历史悠久的保存是一个好主意,已经过头了。起初是对纽约市Penn Station等标志性建筑进行再开发的反动,如今已成为政府授权的保鲜主义者阻碍新发展的一种方式。如今,在全国各地的城市中,具有边际历史价值的整个街区都被及时冻结,阻碍了城市及其居民应对不断变化的经济状况而调整建筑环境的能力。
具有历史意义的名称保护着单个的结构和属性组。当一组相邻的属性成为保存的目标时,这些属性通常会合并成一个历史街区。南卡罗来纳州的查尔斯顿被公认为创建了该国第一个当地历史文化区,如今,全美国有2300多个这样的区。联邦政府和地方政府都可以将一个区域指定为历史街区(并且经常会重叠),但是自从地方政府控制分区和建筑法规以来,地方指定受到的限制最大。在大多数当地历史街区,居民在进行建筑物的外部改建或拆除之前,需要获得保护委员会的许可。
经济学家已经研究了历史性区划对房价的影响,结果喜忧参半。多项研究发现,历史悠久的地区(例如此处和此处)的房价较高,并且指定后房价升值速度更快。其他研究控制着可能影响价格的其他因素,例如历史名称之前的价格趋势和难以测量的邻里/房屋特征,发现历史名称与适度较低的价格或价格基本没有变化相关。
要了解历史悠久的地区如何对城市产生更广泛的影响,重要的是考虑一下为什么在历史性的名称指定之后价格会发生变化。一些房地产专业人士认为,在历史悠久的地区可以降低房价,因为这限制了人们对自己财产的处理。当地的历史街区要求业主在对房屋外观进行更改之前必须经过批准程序,并且任何更改都必须与该地区的历史特征保持一致。这排除了添加现代家居设计功能的可能性,并且在某些情况下无法使用新技术,例如太阳能电池板。
具有历史意义的名称也使财产所有人更难开发其财产以用于其他用途,例如高密度房屋或零售。 2016年,西雅图的一个历史保护委员会拒绝了一座拟议的公寓建筑,因为它与附近建筑物的高度不匹配,因此会改变该地区的历史特征。对再开发方案的限制意味着对房地产的需求减少,从而降低了房地产价值。
历史性名称对财产的限制减少了财产的用途,导致需求减少和价格下降。但是,如前所述,许多研究发现,历史性名称通常会导致价格上涨,这意味着其他一些因素正在抵消这些限制。
许多人希望将历史性名称指定后的较高价格归因于房屋本身或邻里特征的美学价值,但是这两种东西在指定之前就存在。具有历史意义的地区名称会保留邻域的角色,但不会创建,因此邻域的角色本身不应对任何价格上涨负责。
只有变化才能解释其他变化,而经过历史性的命名后发生的最大变化就是人们可以对自己的财产继续前进。历史悠久的地区创造了社区的稳定。正如建筑师克里斯托弗·达姆斯(Christopher Dallmus)所说:“当您购买历史悠久的地区时,您可以放心,在30年后,它看起来会变得几乎一样”。
在一定程度上,历史悠久的地区的房价上涨速度比其他地区要快,这是因为历史悠久的名称减少了业主的不确定性。在历史悠久的地区拥有房屋意味着可以轻松避免变化的烦恼-嘈杂的建筑,人行道/道路被堵塞或意外的视野障碍。这也意味着开发人员不太可能会购买邻居的房子,而用增加交通的公寓楼,酒吧或商店来代替。历史悠久的地区大部分时间都处于冻结状态,这毕竟是主要目标,因此有人会为此付出高昂的代价也就不足为奇了。
但是,历史街区的稳定也是为什么它们可以阻碍城市的发展。正如我在《代顿:工业城市的崛起,衰落和转型》一书中所解释的那样,成功的城市是那些能够促进创新并能适应不断变化的经济环境(例如重要工业的衰落)的城市。
在中西部地区,汽车,钢铁和橡胶是20世纪中叶的关键行业,这些行业的公司是底特律,代顿和俄亥俄州阿克伦城等城市的主要雇主。不幸的是,这些公司中的许多公司都未能进行创新,以跟上日本及其他地区的外国竞争对手的步伐,结果,它们随着时间的推移而衰落。他们的衰落意味着更少的工作,更低的工资和更少的税收,所有这些都伤害了该地区的当地经济。
城市的建筑环境-住房,道路,公园,商业建筑-是其经济的重要组成部分,因此需要灵活应对各种更广泛的经济变化。由于许多城市的大雇主人数减少,城市从生产地过渡到消费地。如今,蓬勃发展的城市为人们提供了丰富的就餐,零售和其他娱乐选择。受过大学教育的年轻人的数量在许多城市中都在增长,老工厂和仓库正变成公寓和混合使用的住宅/零售空间来容纳他们。
根据设计,这种过渡可能不会发生,或者在历史悠久的地区发生得要慢得多。当历史悠久的地区集中在城市最适宜步行的地区时,例如在代顿市中心附近,这尤其成问题。由于城市是从市中心长出来的,因此市中心附近的人口很普遍,因此大多数较老的历史建筑都在市中心附近。有证据表明,人们重视步行街区和希望增加人口增长的城市,应该使开发商能够容纳他们。
人们有不同的口味。旧房子可能很迷人,但是有些人喜欢超现代的房子,而另一些人只想在带现代设施的新建筑中租公寓。对于那些想要拥有100年历史的房屋之外的人来说,历史悠久的地区是无法选择的。代顿(Dayton)和阿克伦(Akron)等城市在30年代,40甚至50年前在非常不同的情况下做出的历史性区划限制了其最理想地区的长期成功,这不利于长期发展。
还有一些历史性名称被用作阻止发展的典范的例子。在旧金山,将洗衣店改造成八层公寓的项目被推迟了数年,以便确定洗衣店是否具有足够的历史意义以防止其被拆除。在佛罗里达州的圣彼得堡,一对夫妇被邻居的第三方历史性指定请求蒙蔽了双眼,这使待决交易推迟了六个月,并为此花费了30,000美元的律师费。在科罗拉多州的丹佛市,环保主义者试图让一家1960年代的小餐馆贴上历史性地标,以防止其重新发展成八层的多功能公寓/零售大楼。幸运的是,他们的努力失败了,业主能够按计划出售房产。
尝试使用历史性名称作为抵制未来发展的堡垒也很常见。在布鲁克林附近的弗拉特布什(Flatbush),一些房主试图使他们的排屋具有地标性,以防止“……将改变其历史特征的发展”。在伊利诺伊州尚佩恩,也有类似的说法,即新公寓不与邻里的“历史特征”相呼应。
与严格的土地使用规定一样,历史街区为在位房主提供许多相同的收益。它们限制了可以建造的建筑物的类型,可以对现有建筑物进行的更改,并阻止了可能降低周围物业价值的用途。但是,它们不像最小手数,严格的单户住宅区划分或高度限制那样公开地排除在外。历史街区还为希望保护其投资免受外部人侵害的财产所有者和可以提供保护历史面纱的掩护者之间的联盟创造了机会。
支持历史名称的人声称,有必要保护该国的历史,文化或某些不确定的“空间质量”。但是很多受保护的东西并不是历史性的,重要的文化或高质量的。很明显,在某些地方,历史性名称已经过时了。一项分析发现,华盛顿特区超过19%的财产都被历史性标志所覆盖,而费城和芝加哥只有大约2%。
历史性的名称通常也强加于居民。华盛顿特区的布卢明代尔(Bloomingdale)居民区(如上图)在2018年被评为历史街区,尽管该地区的咨询街区委员会和该地区55%的居民表示反对,其中许多人抱怨在历史街区生活的成本增加和麻烦。现在,新泽西州蒙特克莱尔也正在发生类似的辩论。该城市惠勒街(Wheeler Street)街区的居民担心,历史性名称将如何影响其维护成本和财产使用能力。
虽然保存某些特别重要的历史遗产具有文化和历史效益,但也存在成本-居民的顺应成本,允许的延误,限制住房供应的限制-而且这些成本常常被低估甚至忽略。举一个极端的例子,华盛顿特区的历史保护审查委员会甚至没有考虑将某个地区指定为历史街区会对经济产生影响。
为了更好地了解历史悠久的地区的整体收益,经济学家塞夫林·怀特斯(Sevrin Waights)最近在《经济地理杂志》上进行的一项研究对英国城市历史街区的数据进行了研究,以估算成本和收益。他发现,对于普通家庭而言,由于历史街区带来的限制而导致房价上涨的成本大于历史街区指定所带来的任何收益,从而导致净收益为负数。这支持了许多保护主义者所主张的部分内容:历史悠久的地区可以为该地区的生活质量增加价值。但是,许多人对这些收益的重视程度不足以证明相关的房价上涨。
Waights的研究的一个暗示是,在历史性的地区指定之后,邻里人口统计学将发生变化。有几项研究将历史悠久的地区名称与高档化联系起来,如果价格在指定之后上涨,这是有道理的。拥有历史悠久的房屋与居住在历史悠久的地区不同。后者带有新的规则和限制,即使增加邻里稳定性,有些人也不想为降低对自己房屋的控制权而付出更高的代价。
富裕和受过教育的人居住着许多历史悠久的地区,这也不是秘密。华盛顿特区以外的弗吉尼亚州历史悠久的旧城区亚历山大港,家庭收入中位数为139,000美元,而整个亚历山大州为89,000美元,而老城区居民中有85%拥有大专学历,而亚历山大州的这一比例为66%。
历史性的名称也增加了家庭维护和公用事业成本,这是低收入人群的另一个障碍。 《城市经济学杂志》最近的一项研究发现,节能投资在英格兰的交流区和历史建筑集中度较高的地方发生的频率较低,这可能是由于这些地区的建筑限制所致。缺乏投资使每个住宅的私人能源总成本增加了约19,100美元。
这些影响并非英格兰独有。传统上,美国的历史保护委员会对诸如太阳能电池板之类的技术不以为然,这些技术会干扰某个地区的历史特征,许多技术不允许这样做。即使允许使用太阳能电池板,业主也要面对更高的成本,以确保将电池板融合在一起,而且对于电池板的放置位置仍然存在限制,这会降低其功效。
如果减少历史名称,历史建筑将不会消失。有些人仅仅因为喜欢他们就可以购买和维护历史建筑。出于类似原因或由于公司所有者相信历史建筑将有助于维护其形象或使其更容易吸引工人或客户,将保留历史悠久的商业建筑。其他建筑物将成为有利可图的旅游景点。具有非盈利价值的历史价值的建筑物可以购买和维护。可以坚持该国的建筑和文化历史,而不必按居民的意愿及时冻结整个街区。
为了在现代经济中取得成功,城市必须随经济状况的变化而自由适应。广泛的历史名称阻碍了适应,并可能导致城市的过去决定其未来。