纽约市不断变化的房地产格局：合作社为何必须适应

 
我从小在纽约长大。没有人能想到，在1960年或1965年，上东区的大部分地区将成为负担得起的社区。桌子上的标语写着“我住在上东区，因为我负担不起布鲁克林。”翠贝卡(Tribeca)的邮政编码10007，是纽约市最昂贵的邮政编码，这让它引以为豪。 Bowery遍布时尚餐厅和七位数的公寓。很难在West Harlem或Bed-Stuy找到价格低于$ 1,500,000的房子。但是，在旧纽约的心脏地带，没有什么变化比合作社的衰落更为重要了。合作社是纽约公寓所有权的传统形式，在这种形式中，购买者成为建筑公司的股东，并通过专有租赁权让他们独享使用权到他们的公寓。
在1960年代，绝大多数曼哈顿居民仍在租房。只有最富有的社区才拥有公寓所有权：公园和第五大道，72号和79号等较宽的交叉街道，中央公园西区以及西区和河滨大道上一些特别重要的建筑。 1980年代的转换热潮改变了这一点;建房后转变为合作公寓所有权，在此过程中经常驱逐租房者。这改变了纽约的所有权格局，并通过两种方式丰富了建筑物所有者。转换为业主带来了来自公寓销售的巨额利润，并通过高利率的繁重抵押抵押为建筑物所有者提供了持续的收入来源。重要的是要记住，在1980年代初期，抵押贷款利率在16%至18%之间波动。
当时，公寓现象尚未完全形成。 1975年建于第五大街的奥林匹克塔和1985年建于现代艺术博物馆旁的第52街和博物馆塔等超豪华建筑的早期实例都是在考虑国际客户的基础上建造的。直到21世纪初，Robert A.M.斯特恩在第65街和第三大街上设计了查塔姆(Chatham)，富裕的纽约人开始考虑将新公寓楼作为自己房屋的可能性。
在过去的二十年中，公寓概念在纽约市蓬勃发展。曼哈顿天际线从110街到鲍灵格林(Bowling Green)处处都有超高的薄型共管公寓楼，它像一个巨大的枕形。这些公寓的绝大多数买家是美国人，并且已经有很多人住在纽约。其中许多单位的便利设施，高天花板和周到的布局，使其吸引了长期的城市居民，他们缺乏耐心和忍耐力，无法通过冗长且侵入性的合作社接纳流程，更不用说经常有限制性的装修规则。结果，合作公寓的价格相对于同类公寓每年都在下降。
尽管许多买家仍然喜欢战前建筑中可用的更坚固的建筑和巧妙的布局，其中绝大多数是合作公寓，但他们对这些建筑施加的限制越来越不满。此外，大多数合作公寓都需要翻新，在双收入家庭的时代，尤其是在全新公寓提供牙刷替代品的情况下，购买者很少有精力承担这项工作。
考虑到这些现实，人们会假设合作社董事会将试图通过放宽接纳和革新标准来补偿和保留其股东的价值。事实上，情况正好相反。合作社委员会旨在根据两个标准来评估申请人：潜在购买者是否在财务上有保障，以及他们是否会成为好邻居。其他都没有关系。但是，由于董事会并不将自己局限于这两个问题，因此通常以高度个人化或非法歧视的方式行事。越来越多的买家不会将自己置身于合作伙伴的竞争中而被任意拒绝。现在，每年都有越来越多的有吸引力的公寓替代品在附近。
我喜欢盛大的战前合作社。我住在一个公寓里，但我不想住在另一套公寓里。但是，与许多合作公寓的业主一样，我越来越意识到，入场和装修过程的困难使许多买家望而却步，他们的兴趣可以帮助维持较高的价格。随着越来越多的好选择，现在是合作社加入更开明，更多样化，更“醒”的21世纪的时候了。