美国房地产亿万富翁：从未经历过这样的危机

　　3月份美国国会通过了规模达2.3万亿美元的新冠肺炎疫情应对法案，其中包括一项影响房地产市场的条款，即允许房地产借款人延期偿付联邦支持抵押贷款，一年内免交逾期罚金。与此同时，美国近5周初请失业金人数达到2600万，为了缓解失业大军和企业的压力，各州宣布暂停要求逾期交租的个人租客和暂时闭店的商家迁离。

　　这使得美国房地产市场面临前所未有的压力。拥有500亿美元房地产投资组合的对冲基金Colony Capital的CEO 汤姆・巴拉克（Tom Barrack）在接受外媒采访时表示：

　　“我们从未经历过这样的危机，美国房地产市场正处于‘混乱’状态，且在崩溃边缘，因为联邦和州政府当局允许租房者和房东因疫情暂时停止还款。”

　　因为这一规定，贷款方和房东以往要求租户按时履行偿还租金和利息义务的法律规定“暂不适用”。这对大众和租户来说当然是一个福利，但给持有大量房地产投资组合的基金带来巨大的现金流压力，穆迪也发表预测称：

　　“在不久的将来，30%的抵押贷款将违约。”

　　而联邦救助企业的“薪酬保障计划”和“主街贷款”对信托基金又不适用，房地产投资基金处境堪忧。Colony Capital就是其中的代表，几度呼救。

　　一个月前，巴拉克就曾公开预警房地产行业将面临危险，呼吁政府进行干预，他也是第一个发出预警的房地产大亨。他提出了很多缓解措施，有的已实现，比如要求美联储提供更多的流动性，以及延迟实施新会计准则；但诸如让银行暂停追加保证金和以及对融资安排的市值要求，并未能够实现。在上周五的采访中，他又提出了新的想法：

　　“鼓励借款人和租户利用政府提供的补助来支付贷款和房租。”

　　其实从当前数据来看，房地产市场情况似乎还没有那么糟糕，比如Colony Capital旗下房地产租赁项目4月份的租金支付率其实仅比正常水平下降了3%-5%，但巴拉克仍然十分警惕，预计下个月的支付租金的人数将锐减。

　　需要注意的是，巴拉克的观点不容忽视，他在20世纪80年代的储贷危机中曾成功预言美国房价将出现暴跌。针对此次危机，巴拉克表示，他还是相信，像Colony Capital这样的大公司在经济衰退和房地产危机中能存活下来，因为他们的投资组合分散，公司的“现金流仍然充足。”不过他同时警告另外一些房地产投资者：

　　“购买了房地产公司股票和债券的投资者还是有可能遭受巨大损失。”

　　他表示，在其500亿美元的房地产投资组合中，数字基础设施投资表现最好，比如手机信号塔，数据存储设施和光纤网络；零售业和酒店业投资则表现最差。

　　巴拉克认为，如果未来美国不能快速重启经济，大众不能重新开始上班，“政府将不得不介入并全盘兜底，”就像2008年美国政府接管房地美和房利美时一样。